案由：贾某某诉被告沈阳某物业管理有限公司、辽宁某房地产开发有限公司以及第三人金华市某房地产有限公司车位使用权协议纠纷
代理当事方：原告贾某某
代理程序：一审
办案结果：一审胜诉率100％（委托方期望值/办案结果争取的利益）
案情简介：
贾某某于2009年7月21日，从辽宁某房产公司开发的某楼盘，以10万元的价格一次性付款购得一处使用权限为38年的地下车位。同日，贾某某与辽宁某房产公司签订了书面的《车位使用权协议》，双方约定贾某某于签订协议当日将车位款一次性向辽宁某房产公司付清，辽宁某房产公司于当日将车位交付给贾某某，双方还针对车位号、使用年限、价款以及违约责任等协议内容作了详细约定。贾某某购得该车位之后，在进驻使用该车位时，遭到了该楼盘物业管理公司的阻碍，并且拒绝给贾某某办理该地下车位的进驻手续。物业管理公司的拒绝理由是：向贾某某销售该地下车位的辽宁某房产公司无权销售贾某某所购买的车位，明示贾某某所购买的地下车位属于无权取得，所以禁止贾某某使用该车位，并拒绝办理进驻手续。后期，贾某某为了使自己的私家车能够有车位停放，又与该楼盘的物业管理公司针对其他地下车位签定了《车位租赁合同》，导致贾某某又发生了大量的停车费损失。
办案评述：
在接谈本案时，本律师通过与贾某某的谈话询问，大致了解了贾某某的诉讼要求：贾某某欲仅凭与辽宁某房产公司签订的《车位使用权协议》以及10万元车位款付款凭证，只要求楼盘物业管理公司履行交付车位的义务。并且表明，与辽宁某房产公司没有任何关系，就是物业管理公司不让使用该车位。本律师通过与贾某某更深层次的沟通，才得知，物业管理公司之所以说贾某某从辽宁某房产公司购得的该车位属于无权取得，其原因是，该楼盘是由辽宁某房产公司与金华市某房产公司联合合作开发的项目，由于上述两房产公司在利益分配上产生了纠纷，而该楼盘的前期物业管理公司又是由金华市某房产公司委托管理，所以导致物业管理公司禁止贾某某进驻使用该车位。
本律师了解了本案全部案情之后，确立了以下诉讼方向：
第一，如果本案依照贾某某的意愿，只起诉物业管理公司，不起诉辽宁某房产公司，该案肯定败诉。因为贾某某购买的车位属于人防设施，依据我国《物权法》的相关规定，地下车位是无法办理产权手续的，在车位产权不明的前提下，贾某某是无法依据侵权向物业管理公司主张停止妨害的权利，所以本案必须将辽宁某房产公司列为共同被告。
第二，由于物业管理公司以"辽宁某房产公司无权向贾某某销售诉争车位"为由，拒绝贾某某使用该车位，所以本案需要查清一个关键事实就是，辽宁某房产公司针对该车位是否具有销售权。要查清这一事实，需要申请法院补充调取相关重要证据，例如该车为所在楼盘项目的开发手续以及辽宁某房产公司与金华市某房产公司之间关于合作开发的承包协议等等。
第三，本案案由的确定至关重要。首先，按照贾某某的意愿分析，本案销售方辽宁某房产公司自收到车位款之日起，就一直同意贾某某使用该车位，只是物业管理公司不让使用。从表面上看，本案案由类似于物业管理纠纷，贾某某虽然是该楼盘的住宅业主，但是贾某某对诉争车位自始至终没有进驻过，与物业管理公司针对车位也未形成物业管理合同关系，显然，本案案由不应当属于物业管理纠纷。其次，贾某某认为从辽宁某房产公司购得诉争车位属于合法取得，而物业管理公司禁止贾某某进驻使用，从这一角度看，本案案由又类似于侵权纠纷，但是，贾某某认为物业管理公司侵权的一个前提基础就是，车位使用权取得是否真正合法。最后，本案还是得从贾某某与辽宁某房产公司签订的《地下车位使用权转让协议》入手，所以，本案案由理应按照合同纠纷进行诉讼。但是，根据《合同法》第121条确立的合同相对性原则，物业管理公司并未与贾某某针对车位形成任何书面合同，物业公司能否向贾某某承担相应的合同责任，这就涉及到合同当事一方（即贾某某）与第三方（即物业公司）之间的纠纷如何解决的问题。根据《合同法》第121条最后一项规定，该纠纷应当依照法律规定解决，而根据我国《物权法》第74条以及《物权法解释》第5条第一款规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，在首先满足业主需要的前提下，由建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。"所以，如果贾某某与辽宁某房产公司签订的《地下车位使用权协议》合法有效，物业管理公司依法应当承担办理进驻手续的协助义务。
本律师依据上述思路方向，作为贾某某的代理人将本案起诉至法院，并协助主审法官调取了诉争车位所在楼盘的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》以及辽宁某房产公司与金华市某房产公司之间签订的《项目开发承包协议》和《补充协议》等大量证据。该系列证据证明了一个关键事实是，诉争车位所在楼盘项目整个立项主体、土地使用主体、施工主体以及销售主体均为辽宁某房产公司。两房产公司签订的《项目开发承包协议》中虽然约定辽宁某房产公司对该楼盘项目无销售权，但是两房产公司之间的内部承包协议，并不能对抗作为善意第三方的贾某某。况且，两房产公司后期签订的《补充协议》关于利润分配方面明确约定，辽宁某房产公司还要分得部分网点以及10个地下车位。综上所述，辽宁某房产公司向贾某某销售本案诉争车位，既有法律依据（指项目开发手续），又有事实根据（指《补充协议》）。所以，贾某某购得诉争车位属于合法取得，而本律师依据上述思路，代理贾某某主张的诉讼请求以及诉讼观点，理所当然也得到了法院的支持。
注：该案法律裁判文书扫描件详见本网站"成功裁判"版块。
辽公网安备 21010302000662号
