案由：符某某诉沈阳某房地产开发公司、沈阳某区某街道办事处、沈阳某拆迁服务公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷
代理当事方：原告符某某
代理程序：诉讼一审、诉讼二审、执行程序
办案结果：胜诉率954.26％（委托方期望值/办案结果争取的利益）
案情简介：
符某某父亲曾于2001年3月代表符某某与第三人关某某签订书面租赁合同。双方约定：关某某将其享有的位于沈阳市某区某乡某村1.5亩土地使用权以及地上房屋四间（约72平方米）和花窖180平方米租给符某某使用，租期截止到国家征地时止；关某某免收租期前三年的租金，符某某负责对原四间房屋进行翻新并负责拆除花窖重建约300平方米厂房；租期满三年后，符某某每年向关某某支付7000元租金，租赁期间水电费由符某某承担；如国家征地，符某某无条件搬迁，关某某不负任何损失，地上建筑物归关某某所有。
双方签订该租赁协议之后，符某某依约对租赁地块进行翻建房屋和重建厂房，并用该厂房进行家具生产经营，依法办理了工商营业执照。2004年4月，双方又对原租赁协议签订了书面补充协议，将租金标准提高至10000元/年，地上建筑物约700平米归关某某所有，南面简易房归符某某所有，如遇动迁，付某某自行拆除。
2008年6月，政府对沈阳市某区某乡某村进行整体征地动迁，符某某承租的地段被列为动迁范围之内，该动迁范围之内的被拆迁人主要是企业，符某某经营的家具厂是其中的被拆迁人之一。在沈阳某区某街道办事处、沈阳某拆迁服务公司组织的整个拆迁安置工作中，前期符某某始终作为被拆迁人参加相关的拆迁动员大会，并领取相关拆迁补偿资料，但到拆迁工作后期，沈阳某区某街道办事处、沈阳某拆迁服务公司以符某某不是合法被拆迁人为由拒绝向符某某支付任何拆迁补偿费用，并且要对符某某经营的家具厂进行强行拆除。
办案评述：
委托人符某某2008年9月持着《租赁合同》、《补充协议》以及《家具厂拆迁补偿汇总表》三份证据找到本律师，要求律师通过法律途径为其争取拆迁补偿费用。付某某的最低要求就是，"根据两份协议约定，地上厂房都归关某某所有，但我作为家具厂的经营者，来回搬家也得花费大量人力、财力，最起码的搬迁补助费5万元给我也行啊。"
本律师仔细审查了三份证据，根据两份协议的内容显示，针对地上房屋的补偿款，符某某无权获得房屋补偿款，但是根据我国相关拆迁补偿的法律规定，针对被拆迁人为企业的补偿标准，除了房屋补偿外，对于企业的未到期临时建筑补偿、搬迁补助费、无法恢复使用设备的重置费及拆装费以及动力电补偿等项目，都应当补偿给企业实际经营者。本律师要求符某某提供其他跟本案相关的厂房产籍、拆迁补偿手续等证据，符某某除了能提供其家具厂的合法经营手续外，再也未能提供任何有价值的证据。
本律师接受符某某委托后，通过与拆迁单位协商沟通，在调取拆迁补偿档案资料时才发现，关某某以沈阳市某装饰材料厂的名义与拆迁单位已经签订了《拆迁补偿安置协议书》，补偿总款共计140万元，而且关某某已经取得了80万的拆迁补偿款；除此之外，本律师还查得符某某经营的家具厂的部分厂房在符某某不知情的前提下，早已经由关某某办理了500多平米的产权证，厂房产权人均为符某某经营的家具厂名称。根据符某某提供的家具厂的营业执照显示，家具厂的经营地址正好处在本案拆迁地段，而且从未变更过经营地址。但是，关某某怎么就能以某装饰材料厂的名义与拆迁单位签订拆迁补偿协议并获取部分拆迁补偿款。后期本律师又到工商部门调取某装饰材料厂的工商档案，发现装饰材料厂的经营地址并未处在拆迁范围之内。至此，本律师通过一系列调查取证工作，渐渐使得本案真实面貌浮出水面，事实真相就是，关某某与拆迁单位恶意串通，制造虚假的被拆迁人材料，已经严重侵犯了符某某的合法财产权益。本案在起诉之前，本律师为了降低符某某损失风险，取证之后立即向拆迁单位发了一份《律师函》，致使拆迁单位未向关某某支付剩余的60万元拆迁补偿款。
通过上述的调查取证工作之后，根据调取的相关证据材料并结合我国相关法律规定，对本案进行案件操作分析如下：
1、根据关某某与符某某签订的《租赁合同》及《补充协议》约定，关某某只享有700㎡的房屋面积，而本案所涉拆迁房屋面积共分两类，第一类为有产籍房屋，面积共计528.1㎡；第二类为无产籍房屋，面积共计800㎡；现将有产籍房屋面积528.1㎡都让给关某某所有，而不足700㎡的部分（即700㎡－528.1㎡＝171.9㎡）从无产籍房屋面积800㎡中补给关某某，据此，符某某应得的房屋面积应为无产籍房屋面积800㎡－171.9㎡＝628.1㎡,又根据《家具厂拆迁补偿汇总表》规定，无产籍房屋补偿单价为500元／㎡，所以，应当补给符某某无产籍房屋拆迁款为：628.1㎡×500元／㎡＝314050元；
2、未到期限的临时建筑补偿金额：39608元；
3、搬迁补助费：50000元；
4、无法恢复使用设备的重置费、设备拆装费等：207324元；
以上4项补偿款总计：610977元。
上述第1项补偿款，根据符某某与关某某签订的《租赁合同》及《补充协议》约定，应当支付给符某某。除此之外，关某某只是家具厂部分厂房的所有权人，并非家具厂的实际经营者，关某某也没有投入任何资金，该厂所有与生产有关的除动力电以外的机械设备、供水、供热、供气、排水、通讯等与生产规模配套的设施都属于家俱厂实际经营者所有，关某某无权主张，而上述2—4项补偿款都是因为政府拆迁行为给企业经营者造成损失给予的相应补偿，根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第33条以及《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第48条规定，对于上述2—4项补偿款，应该支付给企业经营者符某某，关某某无权取得。
本案经过一审、二审诉讼程序，结果沈阳市中级人民法院支持了符某某47万余元的诉讼请求，远远超出了符某某当初委托本律师时只主张5万元搬迁费的最低要求。
注：该案法律裁判文书扫描件详见本网站"成功裁判"版块。
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