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因法院的执行司法行为导致房屋租赁合同无法继续履行,承租人依据执行协执拒绝向出租人支付租金的相关责任认定实案办案评析

文章来源:sunguojun 更新时间:2016-12-13

  案由: 原告辽宁某研究所公司诉被告沈阳某管理公司、第三人沈阳某物业公司房屋租赁合同纠纷

  代理当事方:被告沈阳某管理公司

  代理程序:一审

  办案结果:一审胜诉率100%(委托方期望值 / 办案结果争取的利益)

  案情简介:

  沈阳某管理公司与辽宁某研究所公司于2013年12月末签订了一份书面《房屋租赁合同》,双方约定,辽宁某研究所公司作为出租方,将其所有的位于沈阳某地四层房屋出租给沈阳某管理公司作为办公经营场所使用。租赁房屋面积共计1429平米,租期为5年,即2014年1月至2019年1月,租金标准为每年35万元,租金自付方式为下打租,每半年支付一次。同时,双方约定租金的收取方式由合同外第三方即沈阳某物业公司收取。此外,双方还对租赁期间各项税费的承担、房屋的维护、各自的权利义务以及合同解除等相关事宜进行了相关约定。沈阳某管理公司与辽宁某研究所公司双方均在租赁合同中加盖公章,但并没有第三方沈阳某物业公司盖章确认。

  双方签完租赁合同在履行合同的过程中,沈阳某管理公司依据合同约定于2014年7月将2014年上半年度的租金17.5万元通过银行转账方式汇入辽宁某研究所公司账户。沈阳某管理公司支付完首期租金之后于2014年7月末,又与辽宁某研究所公司、沈阳某物业公司针对涉案房屋重新签订了一份三方《房屋租赁合同》,针对原租赁合同的内容将租期、租金支付收取方式以及房产税、房屋公共设施维修维护义务主体等相关事宜进行了变更约定,其中对租金支付收取方式由第一份租赁合同约定的租金由沈阳某物业公司收取进一步明确变更约定为由三方合同中的丙方即沈阳某物业公司进行收取。之后,沈阳某管理公司于2014年12月末依据三方对租金收取的变更约定,通过银行转账方式将2014年度下半年租金175000元支付至沈阳某物业公司账户。

  沈阳某管理公司依据租赁合同使用涉案房屋至2015年5月末时,因辽宁某研究所公司因怠于履行在大东区法院的67余件系列执行案件的到期债务,沈阳市大东区法院执行局向沈阳某管理公司做了冻结并向法院交付2015年度上半年租金的执行笔录,并于当日向沈阳某管理公司送达了冻结到期租金《裁定书》和停止向辽宁某研究所公司支付租金并向法院交纳到期租金的《协执通知书》。此后,大东区法院执行局又分别于2015年6月、2015年7月、2015年9月多次通过做笔录以及送达书面《协执通知书》的方式,强制要求沈阳某管理公司限期腾退涉案租赁房屋。

  自从大东法院介入之后,沈阳某管理公司再未向辽宁某研究所公司支付过租金,并在2015年下半年一直寻找新的经营场所,一直到2016年2月,沈阳某管理公司将涉案租赁房屋腾退搬迁完毕,并将房屋钥匙交付给大东法院执行局,同时沈阳某管理公司于2016年3月,将占用房屋期间即2015年全年租金35万元交付至大东法院执行局。

  辽宁某研究所公司在未收到后期租金的前提下,于2016年1月末一纸诉状将沈阳某管理公司起诉至大东区法院,诉请主张要求沈阳某管理公司支付自2014年下半年至2015年全年租金以及违约金63万元。

  办案评述:

  本律师接受委托之后,在审查完沈阳某管理公司提供的应诉材料以及仔细听取该公司陈述的整个案件事实经过,经过认真研究之后,确立了以下几点办案思路:

  第一,要求沈阳某管理公司调取提供两份租赁合同原件、已经支付租金的财务账目及银行交易明细;

  第二,本律师依据委托授权,到大东区法院执行局调取辽宁某研究所公司被执行系列案件卷宗,并于执行法官沟通了解整个执行案情,通过与执行法官做工作,在考虑到沈阳某管理公司因腾房搬迁给其经营行为造成一定影响,再给出三个月的合理期限的前提下,执行局只要求沈阳某管理公司向法院交付2015年度全年租金35万元即可,对于2016年度腾房之前一个半月的租金,就不再支付。

  第三,本律师在与执行法官沟通成功之后,要求沈阳某管理公司尽快将占用房屋期间2015年全年租金35万元交付至大东法院,并留存法院出具的相关收款手续。

  第四,本律师最后又到市工商局调取辽宁某研究所公司与沈阳某物业公司的工商详细内档资料,欲调查核实涉案两份租赁合同签署时的负责人与该两家公司之间具有何种法律上的利害关系,最终调查的结果正好达到了本律师证明相关表见代理的取证目的。
  本律师经过上述一系列组织证据工作之后,在本案庭审过程中提出以下几点答辩及辩论观点:

  一,关于被告是否拖欠2014年度租金的问题。原告隐瞒相关案件合同事实,仅依据原被告双方于2013年12月20日签订的《房屋租赁合同》主张诉请,与案件事实情况并不相符。实际情况是,被告在与原告签订完2013年的房屋租赁合同之后,在合同的履行过程中,被告又在2014年7月20日与原告、本案第三人沈阳某物业公司签订了三方涉案房屋租赁合同,将2013年12月份的租赁合同中关于租期、租金支付收取方式以及房产税、房屋公共设施维修维护义务主体等相关事宜进行了变更约定,其中对租金支付收取方式由第一份租赁合同约定的租金由沈阳某物业公司收取进一步明确变更约定为由三方合同中的丙方即本案第三人进行收取。之后,被告于2014年12月24日依据三方对租金收取的变更约定,通过银行转账方式将2014年度下半年租金175000元支付至本案第三人企业账户,至此,关于2014年下半年支付租金的合同义务已经履行完毕。

  第二,关于被告是否拖欠2015年度租金的问题。由于原告作为被执行人因怠于履行在大东区法院的67余件系列执行案件的到期债务,大东区法院执行局曾于2015年5月29日也就是在2015年度上半年租金支付期限届满之前,向被告做了冻结并向法院交付该期租金的执行笔录,并于当日向被告送达了冻结到期租金《裁定书》和停止向原告支付租金并向法院交纳到期租金的《协执通知书》。此后,大东区法院执行局又分别于2015年6月10日、2015年7月1日、2015年9月6日多次通过做笔录以及送达书面《协执通知书》的方式,强制要求原告限期腾退涉案租赁房屋。因此,被告针对与原告、第三人签订的三方房屋租赁合同,自2015年5月29日之日起,向原告和第三人支付租金的合同义务因法院司法强制行为被终止。

  后期,被告在大东法院执行局限期三个月之内,因客观原因无法在2015年10月1日之前腾退搬迁租赁房屋,最后,经过与执行法官多次沟通,在考虑到被告在2015年度下半年因寻找新的经营场所以及腾退搬迁租赁房屋期间,对被告的经营行为造成了一定的影响,最终被告在2016年2月初将涉案租赁房屋全部腾退搬迁完毕,并于2016年2月15日将房屋钥匙交付给执行法官李某某,并在大东法院执行局同意的前提下,被告在2016年3月11日将2015年度的全年租金35万元一次性交付至大东法院。至此,被告在使用涉案租赁房屋期间所有支付租金的义务已全部履行完毕,并不存在原告诉请主张的违约拖欠租金的客观事实,因此,原告的全部诉讼请求主张没有任何法律和事实依据,恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求,本案全部诉讼费用应当由原告自行承担。

  最终,本案经过本律师取证、庭审举证质证以及庭审抗辩,法院支持了本律师的所有观点,依法驳回辽宁某研究所公司的全部诉讼请求。

  注:该案法律裁判文书影像版本详见本网站"成功裁判"版块 。
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