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物业公司基于物业管理权是否有权针对尚未给物业服务区造成不良影响的相关行为主张恢复原状

文章来源:admin 更新时间:2015-10-20

  案由:原告沈阳某物业分公司诉被告邵某恢复原状纠纷

  代理当事方:被告邵某

  代理程序:一审、二审

  办案结果:一审、二审胜诉率100%(委托方期望值/办案结果争取的利益)

  案情简介:
  邵某曾于2012年年末至2013年年初刚入住沈阳某花园小区期间,该小区的物业公司即沈阳某物业分公司为了进一步完善整个园区的配套服务设施,提高该小区的入住率,沈阳某物业分公司领导找到邵某,与邵某协商利用该花园小区K1地库负二层尚未销售的三个车位以及周边40平米左右空地一块、房屋一间和10间员工宿舍进行洗车保养服务合作经营。

  双方约定,由邵某自筹资金170万元左右对沈阳某物业分公司和开发商共同批准的上述区域进行投资改造装修、购置洗车保养设备设施,由邵某对园区内所有私家车进行有偿洗车保养服务经营。在邵某洗车经营期间,由沈阳某物业分公司招聘委派洗车员工对邵某的经营行为进行财务收支监督,员工工资由沈阳某物业分公司承担开支责任。在邵某经营至收回所有投资成本之前,沈阳某物业分公司免收场地使用费及水电费,待邵某收回投资成本之后,双方再另行协商确认后续的合作事项。

  邵某与沈阳某物业分公司针对上述合作事宜经过充分协商之后,于2013年1月份形成了两份书面《申请书》和《确认函》,但该两份材料除了邵某签字之外,只有沈阳某物业分公司服务中心的部门章,并未加盖该物业公司的公章。而邵某依据双方口头协商的内容以及该两份书面《申请书》和《确认函》,依约定履行了所有的投资经营义务,但沈阳某物业分公司以及开发商于2014年由于更换高级管理人员,在之前从未找邵某协商的前提下,沈阳某物业分公司以自己的名义于2014年7月份,一纸诉状将邵某告到法院,以邵某无权占用其他两个业主已购买的三个车位、无权占用经营场地以及给物业服务区域秩序造成了严重影响为由,诉请要求邵某停止占用场地行为,并要求邵某将所占场地恢复原状。

  办案评述:
  该案件在经过第一次简单询问调解开庭之后,邵某通过朋友找到本律师,本律师通过向邵某详细询问案件的整个来龙去脉,同时仔细审查了邵某现有的所有诉讼材料,并通过查阅第一次庭审笔录等所有卷宗材料之后,本律师指导邵某补充收集了大量证据材料(包括向两位证人了解案件事实经过、让两位证人提供与本案有关的客观书证、再让邵某提供与本案有关的其他辅助证据等)。本律师依据第一次庭审之后收集的所有新证据,向法院提出了二次开庭的的申请,并获得了法院的批准。在第二次庭审过程中,本律师依据收集的新证据以及向两位证人的庭审发问,提出了以下新的补充答辩意见:

  一,关于本案原告是否具备原告诉讼主体资格的问题。根据原告诉请的性质是基于侵权行为要求被告恢复原状,而侵权案件的原告主体必须是被侵害的权利人。结合到本案中,被告使用的K1地库负二层部分场地进行洗车服务的具体范围是494、495、496三个车位和旁边40平米左右空地一块以及房屋一间和10间员工宿舍,在加上临时使用的324、325、326三个车位。根据原告提供的临时管理规约第6页第八条约定以及物权法和相关司法解释规定,被告使用的494至496三个车位及周边空地和房间的所有权应当属于开发商,而被告临时使用的324至326三个车位根据第一次庭审调查得知,324车位已经销售给业主高某,325、326两个车位已经销售给另一业主刘某。因此,假设,即使被告使用上述场地属于没有依据的侵权行为,那么本案侵权案件的原告主体应该是上述场地的权利人即开发商、高某和刘某才有权向被告主张恢复原状的权利,原告物业公司并无权向被告主张,因此,依法应当驳回原告的起诉。

  二,关于被告是否存在违法占用场地的侵权行为的问题。被告使用的用于洗车服务的场地,除了325至326三个车位之外的所有场地,是在使用前于2013年1月初开始,通过与原告物业公司口头进行申请协商,并由物业公司服务中心逐级上报到物业公司领导层和开发商领导层审批,最终于2013年1月25日由"沈阳某花园物业服务中心"以书面确认函的方式予以确认,而且被告依据申请以及书面确认函进行封闭改造、设备购置等投资,已经经营使用长达近两年之久,无论从物业公司出具书面确认函的角度还是从被告实际履行合同的持续时间并且在这期间原告和物业公司也均未提出任何异议的角度来看,针对涉案场地的使用问题,被告已经与物业公司和开发商形成了事实合同关系,因此,被告使用涉案场地的行为是有事实合同依据的,并不属于违法占用行为。至于324至325三个车位的使用,被告并没有实际占用该三个车位,只是将原先的地漆标线进行更改,并未影响该三个车位业主的正常停车使用,而且被告在更改地漆标线时也经过了325、326车位业主刘某的同意。因此,被告对324至326三个车位同样不存在违法侵占的事实情节。同样,原告物业公司更不具备诉请的事实依据,依法也应当驳回其诉讼请求。

  三,根据我国《物权法》以及关于建筑物区分所有权纠纷和物业服务纠纷等相关司法解释的规定,本案被告只有存在任意弃置垃圾、排放污染物、违章搭建、占用公共通道场所、损害楼体承重结构以及破坏电力、燃气消防设施等严重违反物业服务合同或者违反法律法规、管理规约的行为,实施妨害物业服务与管理的行为时,原告物业公司才有权起诉要求被告恢复原状。但在本案中,被告不但不具备上述任一法定的妨害行为,恰恰相反,被告当时与物业公司和开发商申请协商使用地下车库进行洗车服务,主要目的是为了给小区所有业主提供便利条件,并完善原告物业公司对整个小区的配套服务设施,也最终为了提高开发商已售出楼房的进住率。

  四,关于原告主张《申请书》和《确认函》所盖的部门章并非公章而无效的问题。由于原告公司经理当庭表述,原告公司是存在服务中心职能部门,根据《申请书》和《确认函》的内容以及原告公司设立服务中心的事实,被告完全有理由相信服务中心的部门章是进行有权确认,构成法律上的表见代理,产生的是合法有效的合同关系,至于原告提出的该服务中心无权签署合同,属于原告公司内部管理制度问题,不能对抗善意的被告,而且被告依据该两份书面材料已经善意的履行了开设洗车场的义务,双方是存在事实合同关系。

  五、本案原告是否有诉权以及诉讼请求是否有依据最关键的一点是被告从事洗车场经营服务是否给整个园区物业以及全体业主造成了不良的影响,如果原告提供不了证据来证实被告有偿洗车的经营行为造成了整个物业管理的障碍以及全体业主的公共利益损害,原告的诉讼请求不应当依法得到支持。

  综合以上所有阐述,原告的诉请,无论是在法律上还是事实证据上都没有任何依据,也没有任何客观有效的证据佐证,因此,依法应当驳回原告的起诉或者驳回其诉讼请求。

  本律师的上述补充答辩意见,在该案整个一审、二审程序中,均得到了一审、二审法院的支持,最终判决驳回沈阳某物业分公司的诉讼请求。

  注:该案法律裁判文书影像版本详见本网站"成功裁判"版块。
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