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以借款担保为目的而签订的房屋买卖合同效力如何认定实案办案评析

文章来源:admin 更新时间:2015-10-20

  案由:原告李某诉被告夏某、赵某某等执行异议之诉(房屋所有权确认纠纷)

  代理当事方:第一被告夏某

  代理程序:一审

  办案结果:一审胜诉率100%(委托方期望值 / 办案结果争取的利益)

  案情简介:

  夏某(未成年)系夏某某非婚生子女,夏某因抚养费纠纷在东陵区法院(现为浑南区法院)申请强制执行过程中,本律师协助执行法官依法查封了夏某某名下四套房产,其中于2012年2月9日查封了两套农村集体土地上的村镇房屋,于2012年12月19日查封了两套沈阳市内非住宅车库。在执行过程中,案外人李某针对夏某申请法院查封的位于沈阳大东区的一处车库提出执行异议申请,其理由是,在法院查封之前即2012年8月,夏某某已将该车库出卖给李某,但由于为了避税,双方签订买卖合同之后并没有办理产权更名过户手续,该车库所有权已经属于案外人李某所有,请求法院解除该车库的查封措施。同时李某向法院提交了与夏某某签订的《房屋买卖协议》、《10万元的欠据》、《车库购房大发票》、《车库所有权证书》以及《授权委托公证书》等证据材料予以证实其主张。

  东陵区法院(现为浑南区法院)执行局受理案外人李某的异议申请后,转由执行局裁决庭进行审查,裁决庭经过听证会开庭审理后,以李某提供的证据不足以证明李某与夏某某针对涉案车库房产存在真实的买卖关系为由,驳回案外人李某的异议。

  李某收到驳回异议的执行裁定书之后,在15日内又向东陵区法院提起执行异议之诉,请求法院停止对大东区涉案车库房产的执行,并要求法院确认该车库房产所有权归李某所有。

  办案评述:

  本律师作为夏某(未成年)的代理律师,在收到法院送达的李某的起诉状以及应诉材料之后,通过认真审查李某提交法院的所有证据材料,提出了以下几点辩论观点:

  第一,李某与涉案房产产权人夏某某、赵某某(系夏某某妻子)之间并不存在真实合法的房屋买卖关系。首先,根据李某诉状事实理由陈述的购房时间为2012年8月,但李某提供的所有证据中并没有在2012年8月份签署的书面购房协议以及购房款收据,而李某提供的公证授权委托书,也只能证明,夏某某、赵某某夫妻二人曾于2012年8月与李某形成了委托代理关系,双方在2012年8月并不存在房屋买卖关系;其次,李某提供的2011年2月24日签署的《房屋买卖协议书》中,针对房屋地址并没有明确约定,约定的房屋面积与涉案房产产权登记面积以及购房大发票上显示的面积均不相符,而且卖房人签字一栏里也没有涉案房产共有人赵某某的签字确认,所以该房屋买卖协议不具有真实性,是一份与涉案房产没有任何关联性的买卖协议。

  第二,李某提供的夏某某向其出具的10万元欠据,如果该笔借款真实,也只能证明李某对夏某某享有债权,而根据房屋买卖协议的签订时间以及欠据的出具时间显示,夏某某向李某借款10万元后第二天双方又签署了一份存在严重瑕疵的房屋买卖协议,并且夏某某还有可能将其购房大发票以及契税发票等购房手续交给李某,说明夏某某向原告借款时是将相关房产购房手续抵押给了李某,是一种民间特殊的债的担保行为,实际上夏某某与李某之间是以双方的实际行为约定在夏某某还不上借款时,夏某某的相关房产就归李某所有,但是,根据我国《物权法》第186条、第211条以及《担保法》第40条、第66条之规定,李某与夏某某这种借款担保行为是无效的,双方是想以签署虚假的抵押房产买卖协议这种合法形式,来掩盖规避法律强制性无效行为禁止规定的非法目的,因此,李某不能以一份严重存在瑕疵的无效房屋买卖协议,来主张涉案房产的所有权。

  第三,本案涉案房产在夏某抚养费债权执行一案中,执行法官曾于2012年12月19日到房产局办理查封手续时,之前该房产无抵押、无查封,而且登记的产权人也为抚养费债务人夏某某,查封之后,执行法官又于2013年5月17日到涉案房产现场了解该房产的使用情况,通过与小区物业了解,当时该车库房产处于无人使用状态,也没有相关权利人办理进住手续,而且车库门也都能打开,车库里没有任何物品,于是执行法官于当日在车库大门上张贴了查封公告。如果李某与夏某某存在真实合法的买卖关系,就应当在签订房屋买卖协议后即2011年2月24日之后或者如原告所述买卖时间是在2012年8月之后进住使用该车库,李某对涉案房产的控制使用状态也不符合常理。

  第四,被告夏某对夏某某享有的抚养费债权,于2010年7月份就开始通过法院起诉的方式向夏某某主张,并且于2010年11月18日由沈阳中级法院最终以民事调解书的形式确认下来。而夏某某却在2011年2月份与李某以欠据的形式确认了10万元债务,同时双方又签署了相关房产的《房屋买卖协议》,约定的以房屋顶账价格10万元明显低于房屋大发票上体现的2009年6月份的购置价格147160元,夏某某的行为明显属于与李某和夏某某的妻子赵某某恶意串通,为了躲避夏某的抚养费债务而私自低价或无偿转让涉案房产,已经严重侵害了夏某的抚养费债权,况且,李某与夏某某的10万元借贷债权债务关系是否真实,还需要另案进一步进行审查核实,因为李某仅凭10万元欠据、没有真实的资金流转凭证,是无法证明借贷关系真实存在,所以,依据我国《担保法解释》第57条以及《合同法》第74条、75条的规定,李某与夏某某、赵某某恶意转移资产的行为还属于依法可撤销的行为。

  综合以上所有阐述,基于公平原则考虑,李某仅凭真实性有待核实的10万元债权以及一份无效的《房屋买卖协议书》来主张现值为十七八万元左右的涉案房产的所有权,没有任何法律依据和事实依据,其诉请应当依法驳回。

  本律师的上述观点均得到了法院的采纳支持,最终法院依法作出了驳回李某诉讼请求的判决。

  注:该案法律裁判文书影像版本详见本网站"成功裁判"版块 。
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