当事人针对依法被法院查封的房产进行买卖交易时,房产买卖主体、买卖合同的效力如何认定?
文章来源:admin 更新时间:2015-10-20
案由:原告王某某诉被告高某某房屋买卖合同纠纷
代理当事方:被告高某某
代理程序:一审
办案结果:一审调解满意率100%(委托方期望值 / 办案结果争取的利益)
案情简介:
王某某在2007年通过内部消息得知沈阳市中级人民法院执行局有一批商业网点以及车库、仓库房产对外拍卖,沈阳中法拟拍卖房产面积共计约3000余平方米。王某某召集十多人一起参与沈阳中法此次拍卖程序中的竞买。
之后,王某某以出卖人的身份与高某某于2007年10月17日签订书面《房产买卖合同》,双方约定,王某某(甲方)将位于沈阳市某某路某号的部分房产出卖给高某某(乙方),出售面积暂定为360平方米,约定的售房单价为5500元/平米,车库部分单价为3500元/平米,总价款合计约为人民币200万元,最终以产权登记面积为准进行结算。此外双方约定的付款方式为:合同签订之日高某某向王某某支付定金50万元,待房产部门受理产权过户事宜当日,高某某向王某某支付房款总额的50%,余款待房产证下发之后于50日内付清。逾期付款按月息二分五的标准计息,如高某某100日内仍不能付清余款视为违约。
由于双方交易的房产价款额度比较大,高某某在与王某某签合同之前明确表示自己的经济能力不可能一次性付款,部分房款只能办理银行贷款来支付,如果王某某同意高某某办理银行贷款支付部分房款,高某某就决定购买房屋。王某某对高某某的上述要求明确表示同意,并承诺所有的贷款手续以及房产更名过户手续均由其帮高某某办理。但双方关于贷款支付部分购房款的约定并未写进合同里,交易的房产属于沈阳中法已查封拟进行拍卖的房产也未写进合同里。
双方签订《房产买卖合同》之后,高某某依约定于签订合同当日向王某某支付了定金50万元之后,剩下的所有事项均由王某某一手办理,高某某只是定期按照王某某的通知支付购房余款并出面办理签字手续。2009年7月17日房产证下发,产权证登记的面积为:两套商业网点产权面积共计360.44平米,两套车库产权面积共计46.06平米。王某某又拿着高某某的房产证去办理银行贷款,截止到2010年7月14日贷款审批下来,高某某又将银行贷下来的99万元一次性付给了王某某,于2010年8月31日又筹借了15万元付给了王某某,截止到该日,高某某陆续共分6次已向王某某支付了购房款共计214万元。在高某某付最后一次15万元房款时,王某某将四本房产证全部交给了高某某。购房余款还剩3630元,双方约定待王某某将四套房产的《土地使用权证》办下来之后由高某某一次性付清。
至此,王某某与高某某再没有任何往来,一直到2013年10月,王某某再次找到高某某,说《土地使用权证》我不能给你办了,要求高某某按照《房产买卖合同》的相关约定支付20余万元的违约利息。王某某的此项要求遭到了高某某的拒绝,双方协商未果不欢而散。截止到2013年11月15日,高某某突然收到沈阳经济技术开发区法院送达的一纸诉状及传票,得知自己被王某某告到法院。王某某的诉请要求高某某向其支付购房余款及违约利息共计35万余元。
办案评述:
在本案临近开庭时间仅有7天的时候,高某某持着本案应诉材料及开庭传票找到本律师,通过详细地介绍了上述案情之后,本律师发现高某某手里持有的证据材料只有双方于2007年10月17日签订的一份《房产买卖合同》、沈阳中法于2006年8月31日作出的《执行公告》复印件以及争议房产的四套房产证和购房发票。本律师依据高某某的案情陈述以及提供的所有应诉材料和证据材料,经过仔细研究分析,对本案确立了以下操作思路方案:
第一,由于王某某与高某某交易的房产属于沈阳市中级法院已进入执行程序拟查封拍卖的房产,因此本案所涉《房产买卖合同》是否合法有效、房屋买卖主体是否真实以及《房产买卖合同》是否实际履行等诸多关键问题的查实,对案件结果有着重大的影响。如果上述一系列问题通过调查取证得到的结果均是否定的,那么王某某的诉讼请求不可能得到法院的支持。为了争取调查取证的时间,本律师在接受高某某的委托之后,立即向法院提交了《延期开庭申请书》和《调查取证申请书》各一份,结果均得到法院的批准,将开庭时间延长了75天。
第二,本律师根据高某某提供的现有证据寻找线索,通过到沈阳市中级法院档案室、拍卖机构、沈阳经济技术开发区房产局档案室等多个部门调取了涉案房产的相关资料,最终了解了本案整个真实情况。本案涉案房产系案外人中国银行某支行与刘某某因借款合同纠纷一案被沈阳中法执行局于2006年予以查封,经沈阳中法委托,于2008年10月经过辽宁某拍卖公司将涉案房产拍卖给10余人,其中高某某就是部分房产的竞买买受人。房产局的产籍档案中显示,涉案房产的转让是通过"司法强制转移"而并非普通的民间买卖交易,显示的执行法院正好是沈阳市中级人民法院,直接受让人为本案高某某,原产权人为案外人刘某某而并非本案原告王某某。
第三,关于本案高某某与王某某签订的《房产买卖合同》的效力问题。从上述调查取证查得的案件事实可知,双方在签订买卖合同之前,拟交易的房产已被沈阳中法查封并进入强制执行程序。根据我国《房地产管理法》以及《合同法》的相关规定,依法查封的房产不得转让。因此,高某某与王某某签订的《房产买卖合同》因违反了我国法律强制性规定,并且侵害了第三方债权人中国银行某支行的合法债权,应当属于无效合同,王某某不能依据一个无效买卖合同的相关约定来主张房款及违约利息,其诉讼请求依法应当被驳回。
第四,关于本案实际卖房主体和法律关系的确认以及双方签订的房产买卖合同是否实际履行的问题。即使本案买卖合同合法有效,但双方签订的买卖合同并没有实际履行。首先,根据本律师调取的产籍档案显示,被告高某某受让的具体房产地段轴线范围为:9-11轴、9-1—11-1轴,A—E轴,并非买卖合同中约定的拟交易房产轴线范围"东墙起向西7—9轴"。其次,在付款方式上,按照买卖合同约定,自高某某房产部门受理办理产权过户当日,高某某须向王某某支付全房款的50%即100万元。但根据王某某在诉状中主张的收取房款时间明细以及产籍档案中显示的信息,高某某在房产部门受理过户之日提前一年多就已向王某某支付了50%的购房款,而且沈阳市中级法院实际收到的所有购房款也只用67万余元,并非买卖合同中约定的购房总价款200万元左右,实际折算出来的购房单价与合同约定的房屋单价也不相符。因此,根据本案所有事实证据来看,王某某与高某某签订的《房产买卖合同》并没有实际履行,实际卖房人是沈阳中级法院,说明王某某并非本案所涉房产买卖关系的实际合同当事人。因此,王某某并不具备本案的原告诉讼主体资格,依法应当驳回王某某的起诉。
第五,假设,即使本案所涉买卖合同合法有效,即使王某某具备原告诉讼主体资格,王某某主张的购房余款及违约利息均属于合同之债。根据产籍档案显示涉案房产产权证的下发时间为2009年7月14日,又依据合同关于付款方式的约定,王某某自房屋产权证下发日之后满100天之日即2009年9月24日起就应当知道其合同债权已经受到侵害,但是王某某却在2013年10月23日才通过起诉来主张购房余款及违约利息债权,已远远超过2年法定诉讼时效期间,依法应当驳回王某某的诉讼请求。
本案在开庭时,王某某委托的律师及其亲属均到庭听庭,本律师在庭审过程中按照上述经研究后的思路方案充分发表庭审意见,庭审后再通过与主审法官进行案情讨论沟通,本律师预测本案被告高某某的胜诉几率非常大。但是考虑到原被告在诉讼之前是很要好的朋友关系,基于"以和为贵"的精神,经过主审法官和本律师分别给双方当事人做工作,本案最终象征性的以2万元的数额调解结案,而案件受理费均由原告王某某自行承担。
注:该案法律裁判文书影像版本详见本网站"成功裁判"版块 。 【返回列表】
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